Đất thổ cư là gì? Có cần sổ đỏ không?

Đất thổ cư là cụm từ xuất hiện nhiều trong giới kinh doanh bất động sản, dùng để chỉ loại hình đất ở và phân biệt với đất thổ canh (hay còn gọi là đất canh tác). Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Mục đích của loại hình đất này là để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống.

Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là gì?

Ngoài ra, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư và kể cả vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại hình đất ở. Hiểu nôm na, đây là loại đất cho phép để ở, xây dựng nhà cửa và các công trình xây dựng liên quan phục vụ đời sống.

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

Như đã nói ở trên, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, để được công nhận là đất thổ cư, chủ sở hữu đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ loại hình đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hay còn gọi là đất ở. Vậy đất thổ cư có điểm gì khác so với đất nông nghiệp?

Trước hết chúng ta phải hiểu về khái niệm đất nông nghiệp. Giống như cái tên, nó được hiểu đơn giản là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất sản phẩm nông nghiệp như nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm, hoa màu, cây nông nghiệp,…

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp
Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

Khác với đất thổ cư, đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở, nếu muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp, bạn phải đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Ngoài ra, đất nông nghiệp thường bán không được giá như đất thổ cư mà chỉ phù hợp với những nhà đầu tư làm nông nghiệp. Các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo luật định bao gồm:

  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật bao gồm tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Đối với những loại đất không thuộc diện trên, người sử dụng đất muốn chuyển thành đất thổ cư phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy thì, đất thổ cư có sổ đỏ không?

Đất thổ cư có sổ đỏ không?

Câu trả lời là có. Với đất thổ cư, khi đã phân lô đủ diện tích, người sử dụng đất có thể tách thử làm sổ riêng cho từng mảng đất. Để đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ), người sử dụng đất cần có đủ các giấy tờ và các loại chi phí như sau:

  • Về thủ tục, theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: (1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT; (2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thủ tục nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi thửa đất tọa lạc.
  • Về chi phí, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính về: (1) Tiền sử dụng đất xác định cụ thể ở Khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTNMT; (2) Lệ phí trước bạ theo Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐCP.
Ký hiệu đất thổ cư trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ký hiệu đất thổ cư trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có khá nhiều người e ngại vì phải nộp thuế đất thổ cư khi làm sổ đỏ, do đó có nhiều đất thổ cư còn chưa có sổ đỏ. Vậy thuế đất thổ cư khi làm sổ đỏ tính như thế nào? Nó bao gồm trong nghĩa vụ tài chính mà chúng tôi đã nêu ở trên. Cụ thể:

(1) Tiền thuế sử dụng đất (theo quy định);
(2) Phí chuyển quyền sử dụng đất nếu người làm sổ đỏ là người nhận chuyển nhượng (mua) mảnh đất từ người khác, quy định bằng 4% trên giá trị chuyển nhượng;
(3) Lệ phí trước bạ đất và lệ phí trước bạ nhà (nếu đã xây nhà) – bằng 1% trên giá chuyển nhượng;

Từ năm 2007, đất thổ cư chưa có sổ đỏ hoặc không có sổ đỏ sẽ không được tham gia giao dịch và không được thực hiện một số quyền đối với mảnh đất đó. Do đó, người sử dụng đất và người có nhu cầu mua đất nên chú ý để hạn chế rủi ro xảy ra trong các giao dịch bất động sản.

Những lưu ý khi mua đất thổ cư

Rất nhiều người khi mua đất thổ cư thường không nắm rõ về các thủ tục và tính pháp lý, hầu như họ đều không có kinh nghiệm mua đất thổ cư, dẫn đến việc gặp nhiều khó khăn, thậm chí là bị lừa khi mua đất. Chúng tôi xin chia sẻ một số lưu ý khi mua đất thổ cư mà người mua cần biết:

  • Tìm hiểu thông tin và vấn đề pháp lý về khu đất:
    Đứng trước quyết định mua một mảnh đất nào đó, bạn cần tìm hiểu thật kỹ vấn đề pháp lý như: mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay không; mảnh đất có thuộc diện cấm giao dịch hay đang trong thời gian giải quyết tranh chấp hay không;
  • Mảnh đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Sổ đỏ quyết định trực tiếp đến tính pháp lý của mảnh đất. Vì vậy, bạn nên mua đất đã có sổ đỏ hợp pháp để tránh những rủi ro trong tranh chấp hoặc thu hồi.
  • Hợp đồng mua bán đất thổ cư phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan.

Ngoài tính pháp lý của mảnh đất, theo chía sẻ của những người có kinh nghiệm chọn mua đất thổ cư, người mua nên chú ý những vấn đề sau:

  • Chọn hướng mảnh đất;
  • Diện tích và vị thế;
  • Môi trường sống xung quanh;
  • Lối vào không có tranh chấp;

Đất thổ cư có phải đóng thuế không?

Đất thổ cư là đất ở, do đó nó cũng là đối tượng chịu thuế và người sử dụng đất là người nộp thuế. Thuế đất thổ cư hàng năm được quy định như sau:

Điều 4 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định căn cứ tính thuế như sau: “Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.”

Khoản 1 Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định diện tích đất tính thuế như sau:

Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

  • Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
  • Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.”

(2) Giá của 1 m2 đất tính thuế cho đất thổ cư sẽ được xác định theo Quyết định số 66/2011/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn mỗi tỉnh có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

(3) Căn cứ khoản 1 Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định: “Thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức là 0.03%.”

Đất thổ cư có phải đóng thuế không?
Đất thổ cư có phải đóng thuế không?

Đất thổ cư có được xây nhà không?

Như các bạn đã biết, đất thổ cư thật ra chính là đất ở. Do đó có thể khẳng định rằng đất thổ cư có thể dùng để xây nhà. Tuy nhiên, đứng trước một quyết định mua đất thổ cư để xây nhà, bạn nên tìm hiểu kỹ và chính xác thửa đất thuộc diện gì, vấn đề pháp lý có đảm bảo hay không, có nằm trong diện giải tỏa hay không,…Tốt hơn hết, bạn nên kiểm chứng các thông tin về bất động sản mình đang có ý định mua tại sở địa chính sở tài nguyên môi trường để có những thông tin chính xác nhất.

Đất thổ cư có được xây nhà không?
Đất thổ cư có được xây nhà không?

Chính vì vậy, xu hướng tìm đất thổ cư ở nông thôn và khu vực ven đô đang có xu hướng ngày càng “hot” hơn khi nguồn cung chung cư giá rẻ càng trở nên khan hiếm. Cùng với đó là những vấn đề liên quan đến chất lượng chung cư giá rẻ khiến không ít chuyển sang lựa chọn tìm đất thổ cư ở nông thôn.

Mặt khác, chung cư giá rẻ đang dần bộc lộ những bất cập trong quá trình xây dựng như tiến độ dự án chậm, chất lượng công trình không đảm bảo,…khiến người mua bất động sản dẫn đến tâm lý e ngại. Chán nản với cuộc sống xô bồ và đông đúc chốn thành thị, nhiều người chọn cho mình cuộc sống an nhàn với không khí trong lành của thông thôn, vậy thì đất thổ cư ở nông thôn hay đất thổ cư ven đô là một sự lựa chọn phù hợp đối với họ.

Related Posts

About The Author

Add Comment